Как помешать соседу по коммуналке сдать свою комнату в аренду?

 

           Ситуация, когда один из собственников комнаты в коммунальной квартире не живет в ней и сдает посторонним лицам в аренду, а второй не хочет иметь под боком меняющихся, время от времени, соседей не редка в российской практике. Попробуем разобраться, имеет ли собственник право сдавать свою комнату в аренду, без согласия другого собственника и можно ли этому помешать?

           Нормы российского законодательства не дают четкого ответа. Судебная практика также не однозначна и зависит от того, на нормы гражданского или жилищного законодательства ссылается сторона.

         Право собственника владеть и распоряжаться своей собственностью гарантировано Конституцией России и, казалось бы, незыблемо, но и тут есть свои нюансы. Можно ли, осуществляя свои права, нарушать права соседей? Ведь, в случае сдачи комнаты в аренду, жильцы не только занимают саму комнату, но и пользуются общими помещениями: кухней, коридором, ванной и туалетом.                Тут-то и возникает конфликт между соседями по коммунальной квартире.

        Согласно Жилищному кодексу, собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право собственности на общие помещения в ней, однако порядок пользования ими не определен. Его регулируют нормы Гражданского кодекса, согласно которых, порядок пользования общими помещениями должен быть установлен соглашением собственников, а если они к такому соглашению прийти не могут, то судом.

           На практике суды не разъясняют к какому именно соглашению должны прийти собственники и какой порядок пользования общими помещениями необходимо установить.

           Да и, вряд ли, это возможно. Как например, можно установить часы пользования туалетом? И как суд предлагает следить за исполнением такого соглашения,  и какие меры ответственности применять к нарушителю? Опять же, если собственник комнаты пользуется общими помещениями безо всякого соглашения, почему наниматели должны его заключать? Все эти вопросы суды оставляют без внимания и выносят решения о запрете сдавать комнату в аренду, мотивируя их необходимостью получения согласия владельца других комнат в коммуналке.

             Противоположенную позицию занимают суды, отказывая в исках о запрете сдавать комнату в коммуналке в аренду.

В своих решениях они исходят из того, что действующим законодательством не предусмотрена обязанность собственника комнаты в коммунальной квартире на получение согласия на сдачу комнаты в аренду от других собственников, а общие помещения в квартире, такие как кухня или ванная, не являются самостоятельными объектами права и следуют судьбе права собственности на комнату.

            По моему мнению, при разрешении таких споров, судам следует руководствоваться нормой Гражданского кодекса о том, что собственник вправе, по своему усмотрению, совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц. То есть суды не вправе ограничивать собственника формальной обязанностью получить согласие других собственников на сдачу комнаты в аренду, фактически ставя собственников в неравное положение и зависимость от получения такого разрешения.

             Важное значение имеет и тот факт, может ли суд в принципе ограничить право собственника сдавать имущество в аренду без согласия других собственников? Ведь пока имущество не сдано, права других собственников не нарушаются, а, следовательно, и ограничивать право собственника на сдачу комнаты в будущем не правомерно.

            В случае нарушения прав соседа арендаторами комнаты, он может подать в суд соответствующий иск и руководствоваться нормами о том, что собственник жилого помещения обязан поддерживать его и общее имущество в надлежащем состоянии, соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями. Указанные обязанности распространяются и на арендаторов комнаты в коммунальной квартире.

         Так, если арендаторы не производят уборку мест общего пользования, не участвуют в содержании общего имущества коммунальной квартиры, шумят в позднее время или иным образом нарушают права соседа-собственника, последний имеет право на защиту своих прав и выселение нарушителей из квартиры.
            Таким образом, если один из собственников комнаты в коммунальной квартире не хочет, чтобы сосед сдавал комнату в аренду, ему придется, подать в суд исковое заявление. Решение суда будет зависеть от того, на каких нормах будет основан иск и конкретных обстоятельств дела. Не забудьте заявить требование о выселении арендаторов из комнаты, иначе вы не сможете принудительно исполнить решение суда и выселить неугодных соседей.